融资渠道逐渐收窄 倒逼房企以合理价格销售

（原标题：融资渠道逐渐收窄 倒逼房企以合理价格销售）

“从去年9月底，全国自上而下的楼市调控开始之后，房企融资的渠道在逐渐收窄，融资成本也越来越高。”亚豪机构市场总监郭毅告诉法治周末记者，私募通道被限制，公司债发债难度越来越高、银行授信越来越难、海外融资也不容易。

2月13日，中国基金业协会在其微信公众号发布了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号——私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，其中明确规定，证券期货经营机构设立私募资产管理计划，投资于房地产价格上涨过快的热点城市普通住宅地产项目的，暂不予备案。

该文件中提到，目前，房地产价格上涨过快热点城市包括北京、上海、广州、深圳、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、武汉、郑州、济南、成都等城市，将根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围。

一位券商固定收益部负责人也告诉记者，从去年10月下旬到现在，房企发行公司债的审批难度很高，他手里就有一单业务一直批不下来。

2月13日，金隅股份发布公告称，收到证监会批复，获准向合格投资者公开发行不超过40亿元人民币公司债，在此之前市场上已经很久没有公司债获批的消息。

“金隅股份的公司债之所以获批，跟该公司业务以开发保障房为主有关。政府对于开发保障房还是很支持的。”郭毅对记者分析道。

中原地产研究中心向法治周末提供的研究数据显示，2017年1月份全月，全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了4季度来的低迷状态。而且相比2016年1月同期，下调幅度达到了92%。

“资金价格也出现了明显的上行趋势。从资金价格看，2016年12月以来发行的债券利率均在4.2%至5.5%之间，整体看，相比9月前4%均有所上行。”中原地产分析认为。

为何2016年前9个月房企可以以较低的价格轻易获得资金？

郭毅分析道，这是因为在2016年尤其是2016年前9个月，货币政策比较宽松，市场上的资金较多，其他实体经济又不是很乐观，房地产行业成为资金聚集的地方。

“在这种情况下，企业有足够的钱去拿地抢地王，土地市场过热，资金过多也使得投资需求大增，房价也随之上涨。”郭毅说，这也促使政府从去年9月底开始对市场进行调控。

至于银行授信和海外融资方面，郭毅分析道，目前资质好的企业，银行授信意愿较高，但民企尤其是中小企业，从银行获取贷款的难度也在加大；由于汇率市场的变动，海外融资存在汇率损失的风险，海外融资也很不容易。

当美元走强后，热钱将流出中国市场，叠加内地债券市场融资难，这会加剧房地产企业“钱荒”窘境。

“从各地楼市调控看，预计房企的资金还会受到继续的压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，未来6至9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。”专家作出了这样的预判。

那么，这种融资渠道收窄、融资成本升高的情况，会不会传导到房地产销售市场，推动房价上涨？

“不会。”郭毅认为，这一轮市场调控的背景就是，2016年，房地产投资过热，房价上涨过快，政府希望通过调控对市场进行调整，当融资越来越难也越来越贵之后，房企就不能再惜售，也不得不通过销售来获取资金，而且要以市场能够接受的合理价格推盘。

另外，郭毅预测当前的融资环境还会加速房地产行业整合的速度，并购重组的情况、大鱼吃小鱼的案例会越来越多。

“2017年，对房企的去化速度要求比较高。但对于一些中小企业而言，即便是降低了价格，去化速度可能也不会很快。如果这些企业又不能以合理价格融到钱，那么资金链就会存在问题，就会出现卖项目、卖股权的情况。”郭毅补充道。

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