姜超认为房地产凛冬将至任志强却说还能上涨听谁的？

发布时间：2017-03-02 11:55:16

作者:刘项明编辑:网络

来源:老钱庄房价

字体：大中小

　　全景财经财经3月1日讯：关于中国房地产有没有泡沫，按瑞银中国首席经济学家汪涛的最新说法，这叫永久之辩。争辩这个，如同老婆和老妈同时落水，救哪个一样，正反方都有充足的理由。

　　这次，在房地产行业和金融机构中，各选两个有代表性的，看看他们最近的看空和看多理由。

　　看空方：房地产凛冬将至

　　对于看空房市，海通证券（行情研报）宏观首席分析师姜超起码算是知行合一者。

　　春节前，和两个基金经理吃饭，聊起房市，说到姜超就在卖房子。

　　而今天，姜超再发研报，认为房地产凛冬将至。

　　逻辑链条是：2017/2018年发生金融危机的风险不容忽视。从新兴市场角度看，过去危机爆发均与外储不足有关。为了防范金融危机，保外储和外汇的重要性已经空前上升。但无论外汇储备口径还是央行外汇占款口径的资金依然在持续流出。

　　要稳定汇率，则必须坚决去杠杆收货币，降低货币增速。

　　由此，姜超给出了一个二选一的选择题：稳定汇率和房价上涨不可兼得，稳汇率收货币，房价必然下跌。从稳定汇率的角度来看，必须要降低广义货币增速，提高货币利率，而这将使得依赖于货币超发的房价受到严重冲击。

　　看多者：任志强和万科副总裁

　　再来看房市永远的多头，任志强最近的说法。

　　他自问自答了几个问题：国家会不会让房地产掉下去?中国人买房的杠杆率高吗?

　　任志强说数据：如果没有中国房地产投资的增长，GDP就掉下去了。

　　2015年6.9%的GDP，要是扣除了房地产和基础设施建设剩多少呢，4.8%;而2016年扣除6.7%的GDP，没有房地产就剩5.2%。

　　最重要一点，房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。

　　所以任志强说，要告诉大家一个什么意思呢，就是房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。

　　“再说杠杆，我们首付是世界上最高的，现在有的首付是70%，你还有杠杆吗?你30%首付连2.5倍杠杆都不到。所以说中国的房地产有没有杠杆啊?

　　16年9月，房地产销售8万亿，新增多少?2万3千亿。那么新增个贷多少?5900多亿。看新增个贷5900多亿对全部的17500亿个贷来说是很高，但看看新增销售是多少。所以说一手房，这里只包括一手房啊，我们只有0.21的杠杆率，所以你说买新房的杠杆率有多高吗?不高，换句话说百分之三四十靠七八成的贷款，剩下的靠全款。

　　而本月初，万科高级副总裁谭华杰参与广发证券（行情研报）组织的电话会议，直接了当：中国整体住房价格没有泡沫。

　　去年很多城市地王现象很多，原因就是这些城市的在售库存很少，个别城市去年或者前年的在售库存去化周期只有不到两个月，这是一个很可怕的水平。万科之前有个基本的研究框架，认为在售库存的合理区间是5-10个月。它有两个临界点，一个是5个月，一个是18个月。如果在某个城市在售库存去化周期超过18个月，通常房价将会面临短期回调压力;如果低于5个月，未来短期内房价上升压力就会比较大(不考虑政策因素，只考虑市场因素)。