昆百大A全资控股我爱我家 高估值、高额业绩承诺受关注

新华网北京2月28日电（徐朋）国内房产中介行业再次迎来一次资本洗礼。27日早间，昆百大A发布公告，公司将通过发行股份及支付现金和协议受让的形式作价65亿元获得我爱我家100%股权。本次交易完成后，我爱我家将成为上市公司昆百大A的控股子公司，实现曲线上市。在此次交易中，高额的业绩承诺和高估值成为市场关注的热点。

记者发现，相对于我爱我家7.27亿元的净资产，昆百大A给出的预估值达到了66.58亿元，增值率达到815.61%。

一位北京咨询行业人士曾表示：“这是基于2015年2016年两年房地产市场爆发的业绩支撑，在这样高涨的环境下试图进入资本市场获得高估值高溢价，而随着房地产政策的一再缩紧，相关的高估值肯定是不可持续的。”

根据昆百大A的解释，按照收益法进行估算，预估增值的主要原因是标的公司属于轻资产类的房地产中介服务公司，经过十余年的发展，标的公司已拥有优质的线下门店资源、经验丰富的运营团队以及良好的市场品牌，盈利能力较强。同时，在此次交易中，我爱我家方面做出高额业绩承诺，2017年-2019年实现的累积净利润将分别不低于5亿元、11亿元及18亿元，三年共实现34亿元的利润。

而据我爱我家有关财务数据显示，其2014年其净利润为亏损6718万元；2015年净利润仅1.49亿元；2016年1月到9月年资产总额50.89亿元，负债总额43.4亿元，而净利润也仅3亿元。

在2017年1月中旬北京召开的第三届房地产经纪行业峰会上，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持有类似的观点。他在会上表示，2017年房产经纪行业市场调整下行将是大趋势，市场交易量降幅有可能会超过三分之一。

而据悉，我爱我家的估值在半年时间内已经暴涨了18亿。此前市场传言先锋系购买我爱我家价格为48亿元，相比此次昆百大A收购的66亿元估值，半年时间已经暴涨18亿元。

不过，业内专家对此次并购还是表示了乐观的态度。“从行业规模来看，我爱我家基本上也属于全国规模相对大的中介门店，而且资产结构相对优质，尤其是主要布局在热点城市之中，所以从这个角度看，收购成本体现了对于此类企业发展的持续看好。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

“从并购角度来看，中介行业最近受到了相对严厉的管制，这或会压制此类企业的估值水平，所以并购成本相对会低一点。但中介行业往往是一个“靠天吃饭”的行业，后续行业周期上升以后，会使得此类并购的价值继续提升。”

华泰证券房地产分析师谢皓宇表示，2016年全国的二手房交易成交占比应该能超过40%了。整个房地产中介领域的发展速度非常快，在这种情况下，再借助上市公司来做一些融资，对于房地产中介未来的迅速扩张肯定有必要的。

对于我爱我家的高额业绩承诺，严跃进认为，“业绩承诺体现的是公司管理层对于股东或投资者的一个积极回应，所以本身是有法律约束的。当前的问题是，对于业绩承诺的信息披露不够，同时也会出现企业修改承诺的可能，这些都是后续并购过程中需要警惕的风险。如果中介行业面临周期性调整，那么盈利就会面临减少的风险。”

除了我爱我家的高估值高溢价外，国内不少房地产中介也早已踏足资本市场。2016年11月5日，明牌珠宝（002574.SZ）公告24亿元收购苏州好屋75%股权；2017年1月3日，沥青企业国创高新（002377.SZ）38亿收购深圳云房，溢价率高达1326.66%。深圳云房同样是2016年才扭亏，同样进行了高额的业绩承诺。1月9日，融创与北京链家及其经营股东订立增资协议，链家的估值也达到了416亿元，是我爱我家的6倍多。不过，搜房网借壳万里股份（600847.SH）回归A股的事件近日则以告吹结束。

记者就此次并购事件中的高估值和高额业绩承诺问题试图采访我爱我家相关人士，不过他们均以不方便接受采访或在开会为由婉拒。