房子回归居住属性亟须长效机制

在建立房地产长效机制上,要加大政府的管理力度,拓展新思路,不以需求来决定市场。因为房地产是个特殊的、多重属性的商品,若仅仅单方面调控,很难有所成效,只有多方面调节才更能接近市场的实际情况。

本报记者 郭航 于晓源报道“房子是用来住的,不是用来炒的”,在这种准确的定位之下,如何完善房地产调控政策及加快研究建立房地产“长效机制”成为今年两会的一个热点话题。

在第十二届全国人民代表大会第五次会议上,李克强总理向大会作政府工作报告时指出,要坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

据媒体报道,民盟向全国政协提交了《关于培养和系统推进住房租赁市场的提案》、九三学社提交了《关于推进房地产信托投资基金(REITs)试点落地的建议》。

有分析人士建议,房地产健康发展的长效机制,不能囿于原有的思路,要打破以往一些调控政策,把更多地区的房地产与整个市场联系起来,首先在土地供给上进行改革,打破原先政府供地的格局,对城乡建设用地市场和农村宅基地使用权等有新的政策规定。这样,房地产健康发展长效机制才能“渐行渐近”。

之所以建立房地产长效机制的意愿如此迫切,主要还是目前我国房地产市场的现状决定的。

房地产现状

近年来,各大城市都或多或少地存在着“黑中介”等违法、野蛮、扰乱房地产市场的行为,由于这些个人与组织团体的不规范,甚至再加上无人管理,这种恶劣环境必然不利于房地产行业的健康发展。

因此,一直有业内外人士建议,政府应加大行政管理力度,严厉打击扰乱市场秩序的行为,建立政策法规,把短期的“运动式”管理建设成有序的长效机制。这样才能杜绝一些商家和个人的炒房投机行为。

但是,以前出台的限购政策,只是在购买环节进行限制,难以真正把控其购房的目的,有专家建议,应该在出售环节建立措施,这样才能既不伤害居住需求,又能在政策上更精准地打击短期炒房而导致的房地产的混乱。

而提及建立房地产长效机制,有专家曾指出,要加大政府的管理力度,还要改变原有的观念,拓展新的思路,突破过去需求调控的侧重,不以需求来决定市场,寻找从供给侧调控的思路。因为房地产是个特殊的、多重属性的商品,若仅仅单方面调控,很难有所成效,只有多方面调节才更能接近市场的实际情况。

北京房地产协会副秘书长陈彦华告诉《中国产经新闻》记者,“所谓的长效机制,就是能长期地保证制度正常运行并且发挥它预期功能的体系。但不变是不可能的,它会随着外界的因素而改变,并逐渐完善;例如北京,现在的情况就是要以需带控,增加房子的供给,引导市民到市区周边买房。”

“在鼓励市民到周边买房的同时,还要鼓励那些租房的年轻人和外来务工人员有需要购房的并有购房能力的也到周边地区去买房,政府应该出台相应的补贴政策,这样既能解决县市房地产产能的问题,又能使那些需要解决住房问题的中低收入者有房可住,提高生活质量,使房地产的价格在增加需求方面减少房价的上涨。无论是增大保障性住房建设,还是建立政府公共租房补贴,以及对中低收入人群其他政策的优惠,都是从需求方面进行调控,从而带动房产价格的变化。”陈彦华补充表示。

遏制炒作需多方合力

虽然陈彦华向记者举例的只是北京,但是这一情况也是普遍存在的问题,“房子是用来住的”——这一属性必须通过长效机制来调节,目前已经是业内的共识,而提到长效机制,就不得不重新提起之前成为热议话题的“房产税”。

关于“房地产税出台,炒房再无机会”的话题,从未间断过。

此前,住建部副部长陆克华对房地产税透露的信息是“有关部门正在按照中央要求开展工作”。

在今年两会上,全国政协委员、中国财政学会副会长兼秘书长贾康在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,“房地产税可以使房价更平稳,但不会改变城镇化过程中中心区域房价上扬的趋势,而是使其更平缓,遏制炒作,防止房价上涨过程中的大起大落。”

业内人士对此也表示,在以往以“供”调控的模式下,把房地产税当作一个利器来降房价,一直都勉为其难,难以有所成效,但是当改变思路,从“需”改革之后,此时的房地产税就是一个综合了个税和城镇土地税等很多税种的综合性税,使房地产税不再是非市场化的救济手段,而是一个财税体制的系统改革。另外,对房贷利息的下降也成为一个亮点,即可以用房产担保贷款所付的利息来抵减他们的税。这样做就是从另一个方面减轻了个人负担,减轻了购房者的压力。

需要指出的是,金融手段在房地产调控中的作用,陈彦华这样告诉记者,房地产本身是需要有定位的,“每年两会都明确地把房子定位在"住"而不是"炒",今年也不例外,只有解决了以往房地产定位不清晰的难题,给房地产的消费属性定了基调,从而减少了经济杠杆的作用,也减少了金融风险。”

两会期间,贾康也对媒体指出,房地产调控政策要长短结合,标本兼治。在他看来,纵观房地产调控十几年的历程,中国在房地产调控的短期治标方面,已经竭尽全力。而“长期治本的政策还不够格,目前必须要做好基础性制度建设,形成长效机制。”

北京某房地产交易所的工作人员告诉《中国产经新闻》记者,之前的房地产是地方财政的“任务”,使房地产偏离了自身的主题属性,被赋予了更多其他的东西,而成为投资客的“炒”点,既乱了房地产市场、涨了房产价格,也乱了金融市场。这就需要中央与地方各级政府通力合作,避免这种金融风险。

对于未来的房地产市场,有专家建议,可以通过土地政策的变化来管控房地产,土地历来是房地产行业的基本前提,为了防止一线城市房价的上涨,利用土地供应面积来分类调控。政府保持土地的有效供应,由于房产的定位清晰之后,土地供应也就相应清晰,无论是北京、上海还是广州,只要做好土地供应的长效机制,就能够平稳房价,拉动房地产开发投资与发展宏观经济。

这一点与全国政协委员、土地问题专家廖永林不谋而合。他在接受媒体采访时也曾指出,所谓土地供应问题是要看“房子定位”的,如果房子是可以炒的,那么土地供应是否充足就难以确定。相反,明确了“房子是用来住的”之后,无论是北京还是上海、深圳,土地供应问题就清晰了。做好土地规划和供应计划,使得开发商和购房者有明确的心理预期,也就没有了炒作空间。

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