2016北京房价调整最新消息：北京两年后的房价谁决定的

　　2016北京房价调整最新消息：北京两年后的房价谁决定的?，这几天北京有四块地要拍卖，但是这四块地还不大一样，不仅限制了低价，还限制了未来的房价，并且规定买房5年内不得出售。那么是谁能在现在就规定了两年后的房价，规定这几块地的房价的依据是什么?

　　北京市规土委今天发布《关于北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”永丰产业基地(新)HD00-0401-0062、0166、0158地块等4宗地块国有建设用地使用权出让补充公告》，进一步细化这4宗“限房价 竞地价”试点地块的竞买规则。公告中明确了这4宗地块未来房屋的销售限价并设定了地价上限，设置了竞投自持商品住宅面积和高标准商品住宅建设方案的竞买方式，在引导房地产市场合理预期的同时，着眼于提升刚需自住房屋的住宅品质。

　　保刚需自住 所购商品住房5年内不得出售

　　今年9月30日，北京市出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中明确在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，试点采取限定销售价格并将其作为土地招拍挂条件的措施，有效控制房地产价格快速上涨。鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源，满足城市居民租房需求。

　　北京市规土委相关负责人表示，此次这4宗地块是落实北京市“930”新政的具体举措，围绕着新政中提出的严控地价，有效控制房价快速上涨的要求，采用了限定销售房价，设定地价上限，竞投企业自持面积比例，竞投建设品质方案等多项措施，目的是严格落实新政要求，促进房地产市场健康发展。

　　这4宗地价在采用“限房价 竞地价”出让方式的同时，还执行“90/70”政策，即套型面积90平米以下的住房面积占所有住房面积比例的70%以上。

　　同时，今天发布的补充公告中，还明确了这4宗地块将来销售的商品住房，自取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后五年内不得出售。

　　对此，专家表示，从这里可以看出，北京提出这项措施并推出试点地块，目的很明显，就是为了保障居民的刚需、自住性需求。“首先，这些地块上建设销售的商品房，价格已经被政府限定了，而且整个项目里7成以上都是90平米以下的中小套型，这显然试点项目将来面向的是刚需的家庭。另外，购买之后5年内不得上市出售，更是体现了这些房源是为了满足居民自住的需求。”

　　专家认为，根据北京市对于住房的三端体系，即“低端有保障、中端有支持、高端有控制”，“限房价 竞地价”地块上建设的商品房应该和自住房一起，作为支撑中端需求的重要保障。

　　设定房价、地价上限 合理引导市场预期

　　“限房价 竞地价”试点地块，最受关注的自然是限定的销售价格。根据补充公告，海淀区永丰产业基地的3宗地块，平均销售限价为53400元/平米，最高销售限价为56100/平米;大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为55800/平米，最高销售限价为58500/平米。

　　同时，此次公告中还预设了这几宗地块的地价上限。

　　对此，专家表示，无论是设定地块出让时的地价上限，还是限定的销售房价，都体现了政府对于合理引导市场预期，抑制房价快速上涨，促进房地产市场健康发展的目的。“这次4个地块设定的地价上限，普遍比市场预期的成交价格水平要低。严控地价除了防止‘高价地’的出现，设置地价上限也是为了引导市场主体理性参与竞争，将北京土地市场的地价水平稳定在合理区间。”

　　“另外，从这次房屋售价的限定看，这个意图也很明显。从土地供应到最终房屋的销售，一般会有一年半到两年的时间，现在就锁定了未来的房价，更能合理引导市场预期。简单地说，购房者已经知道了未来的房价不会大涨，谁还会为高价的房子去接盘买单?既然未来两年房价也就这样，投资客再去炒房还有什么意义?”业内专家说。

　　此外，为了防止开发商通过捆绑精装修等方式变相提高将来销售时房价，此次在补充公告中也明确，项目中建设的商品住房应严格按照上述限定的销售均价和最高销售单价进行销售。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

　　土地出让首次竞投自持面积、品质方案

　　为提升商品住宅建设品质，开发企业除须按规划条件中明确的现有绿色建筑与住宅产业化实施要求进行建设外，此次补充公告中，还首次提出了投报高标准商品住宅建设方案的竞买方式。根据竞买规则，这些地块首先会挂牌竞价，在达到预设的地价上限时，就改为现场竞报企业自持商品住房面积比例，各企业在现场按照1%的整倍数竞投，而企业自持商品住房面积比例也有一个预设的上限，在现场竞投达到这个上限后，就改为一次性投报自持商品住房面积比例。

　　当一次性投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，如为纯住宅的地块,则转入高标准商品住宅建设方案投报程序;对于包含有独立公建的地块，需先竞投企业自持公建的面积比例，在达到100%后再投报高标准商品住宅建设方案。

　　符合地价上限和自持100%面积的开发商要在现场竞投日后的第10个工作日递交投报的高标准商品住宅建设方案。由专家组成的评选委员会将对这些方案进行评分，评分的标准包括：绿色建筑星级、装配式建筑技术应用、其他节能环保技术应用、规划建设方案、企业自持商品住房运营方案等。

　　专家表示，竞买规则中设定了竞报企业自持商品住房面积比例，是落实近期国务院印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》其中“鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务”的要求，鼓励开发商自持住房用于租赁，增加租赁房源的供给，满足居民租赁住房需求。“这样的方式，既有满足刚需自住的购买型住房，也增加了城市的租赁住房供给，可以满足不同的居住需求，增强城市活力。”专家说。

　　此外，专家表示，竞买规则中设置了投报高标准商品住宅建设方案的程序，则体现了政府对于房屋建筑品质和质量的关注。“限定了将来销售的房价，这意味着开发商的利润空间就会降低。而从政府层面考虑的是，不能让开发商因压缩成本就降低房屋建筑的品质和质量。开发商可以因为利润不高而不去高价拿地，但既然拿地了，就必须提供出高品质的房屋。”

　　两年后的房价怎么定出来的？

　　相信这个问题大家肯定都很关心。【京房字】给您着重解释一下。

　　此次最终制定的销售限价以周边项目成交均价为基础，综合考虑出让地块周边配套水平等因素后确定，与周边自住房定价基本适应。这四宗地块将有效增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，满足中端自住需求，稳定商品住房市场价格和预期。

　　此次测算的限定价格，以地块周边可比项目近三个月成交均价为基础。为满足自住性需求，四宗地块均执行90/70政策，因此在价格测算时，首先考虑到地块成交到上市需要一年半的周期，以及新房与二手房的价格差异，参比项目以地块周边新建商品房项目，或建成年份较新的二手房为主;其次，剔除大户型、高端住宅项目，参比项目为144平米以下的普通住宅;最终，选定项目后，经加权平均测算出近三个月销售均价，作为出让地块限定价格的基础。

　　这4个地块位于的区域分别是海淀区永丰和大兴区黄村，【京房字】获得的权威数据显示，海淀区永丰地区目前周边实际成交价格为，冠城大通百旺府近三个月的成交价在每平米5.8万元到6.5万元不等;保利西山林语项目二手房的实际成交均价在5.7万元左右。

　　而大兴区黄村区域，华润公园九里二手房的实际成交价稳定在约6.1万元，中国铁建华语全郡为新房，成交价为约5.3万元至7.3万元不等。

　　可以看出，此次试点地块确定的销售限价，比周边的商品房偏低。

　　第二，此次测算中还考虑了公共配套设施水平。大兴黄村地块周边地铁、商业等配套较为齐全，而海淀地块位于北部永丰地区，配套服务水平相对较弱。在限定价格测算过程中，考虑地块周边基础设施和配套服务水平等因素后，综合评定了各地块销售限定价格。

　　第三，海淀区永丰同时挂牌出让的自住房地块，已限定销售价格为3.5万元，是按所在区域的整体均价70%左右确定的，虽然和同地块商品住房价格不直接关联，但在本次测算商品住房销售限价时，市区有关部门也充分参考了自住房的价格因素。

　　最后说一下，此次每个项目设置了两个价格限制，销售均价和最高单价。最高单价是指销售的房屋中最高的单价，但该项目总体的均价必须要达标。打个比方，开发商如果卖出一套比均价高(且不能超过最高单价)的房屋，就必须再相应卖一套比均价低的房屋，以保证最终整个项目均价在限价以内。而设置价格区间，也是销售的客观需要，利于不同楼层，朝向房屋销售。

　　市住建委表示，为确保限价政策的有效执行，政策红利惠及住房需求群体，市住建委还将会同相关部门，加强项目的建设和销售管理。

　　确保项目的建设质量和品质。加强引导，严格监管，在设计、施工、交易等环节层层把关，确保此类项目的质量、安全符合有关标准，建筑品质与周边新建普通商品房项目相当。

　　杜绝变相涨价等违规行为。将加强销售管理，明确项目销售不得有捆绑装修、搭售车库等捆绑搭售行为，或者以附加条件等限定方式变相涨价，迫使购房人接受更高价格。同时，也将严格查处倒号卖号等违规行为。

　　购买后五年内不得再出售。四宗地块住宅项目性质虽为商品住房，但因采用了“控地价限房价”的出让方式，为防止购买后短期内出售牟利，参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定，明确购买后五年内不得出售。

　　此外，此次试点地块还加入了竞投企业自持商品住房面积比例的规则，以增加租赁住房的供应。

　　市住建委表示，企业自持住宅并对外租赁，将有利于完善我市住房供应体系，推进住房租赁规模化经营;将进一步提升租赁服务水平，稳定租赁关系，规范租赁行为。

　　但目前本市住宅对外租赁的主体主要为个人，且国内缺少企业自持住房对外租赁的政策借鉴，下一步，市住建委将与市规土委积极研究企业自持商品租赁住房后续管理政策，广泛听取相关部门、开发企业、经纪机构及居民意见，尽快出台企业自持商品租赁住房后续管理办法，做好政策配套。

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