地王热在转移 地价高的地方买房反而安全(2)
因而，一方面是中心区域地块普遍价格高企，开发商会很谨慎;一方面是次中心价值在提升，地价相对中心区较低，更有机会抢到。所以，次中心区反倒成了这一轮土地热潮的核心，开发商的蜂拥而至也让区域地价远远超出市场行情。
地王底气是“赌”出来的？
但这样的地王热潮，有风险吗?
以7月拍出的浦东祝桥地王为例，地块可售楼板价超4万/平，保本售价预计超5万/平，而目前地块周边项目的平均售价不足3万/平。这就意味着，在地块推出市场时，区域房价必须要上涨近7成，项目才能保本。
但上海中原地产市场分析师卢文曦就直言，对区域未来2-3年房价涨近7成的可能性存疑。
欧阳捷就指出，长期来看，房价还是会持续上涨的，所以最中心地块的风险显然不大，即便有风险，也很可能是因为企业的现金流、长周期融资成本等方面的问题。
而次中心区域地块的风险，取决于政府投入的多少，以及投入是否能够转化为房地产价值。另外，开发商打造产品的能力也至关重要，好的产品和服务能够提升区域的整体价值。
刘策则表示，如果出现政策调控以及突如其来的金融危机等，次中心区房价不仅达不到预期的上涨幅度，对资金和利润存在侵蚀作用，甚至会出现资金链断裂的危险。
“次中心区域的建设处于起步阶段，经济基础、产业支撑能力以及抗风险能力不如中心区域。”
这样看来，开发商对次中心区土地的疯狂态度，其实像一场对高房价的赌博：中心区风险更小，但出高溢价更难;次中心风险更大，一旦踏错就可能亏损巨大，但如果够准，就能获得高额回报。
因而对个人购房者，刘策建议不管城市化发展到哪个阶段，从投资回报以及安全性考虑，中心区都是最佳的选择。
欧阳捷也表示，对于长期投资者来说，市中心的产品永远是上涨最好、最稳健的。对于短线投资者来说，政府重点改善区域是升值潜力最快的。
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