地王热在转移 地价高的地方买房反而安全
今年注定是一个地王年，地王层出不穷，至今地王已经出来了200多个了。而且地王的价格超出周边房价已经成为了常态，再这样高的房价之下，在哪里买房更为安全呢?是在房价地的地方吗?答案好像不是?
上海诞生全国单价地王、广州被地王打破沉寂、杭州郑州同日拍出地王…楼市进入下半场，“地王”越演越烈，“面粉贵过面包”似乎已是常态。
但爱屋吉屋做了一个有趣的实验，结果已经打破了邦爷对当前土地热潮的认识，大家可能也有同感!(往下看...)
次中心土地比中心还狂热？
比如，全国地王——上海中兴路地块，它的价格跟周边其他地块相比，并没有高出太多。而且中心区的静安楼面地价与行情是保持一致的。
相反，倒是上海次中心的土地很离谱，每每一拍，价格都明显高出周边地块以往的价格。
比如距离市中心较近的浦东祝桥，楼面价大大高于市场行情，呈现出疯狂的态势。
不过次中心的地价也因距离的不同分化明显，距离上海市中心较远崇明岛，楼面价就远远低于市场行情。
上海三区域地价价格与行情对比图(数据来源：爱屋吉屋)
因此，一个有意思的现象出现了：在这一轮的地王热潮中，最疯狂的不是最中心地区，而是靠近中心的次中心区域，也就是说“地王热潮”是呈现向周边呈梯度转移的态势。
其实从上海各环线房价涨幅的平均值中也可以发现，外环线房价涨幅，总体低于中内环板块，但内环内的涨幅是低于中环的，这说明房价快速增长的主引擎，已经由内环转移至中环了。
土地热度为何倒挂？
按照城市经济学原理，城市中心地块所承载的经济价值越高，需求量大，土地价值远远高于周边区域。但为何当下土地疯狂的区域，出现在次中心区域?
明源地产研究院副院长刘策接受邦地产采访时指出，中心区和次中心区域出现地价和房价倒挂的现象，是因为中心区房价上涨到了一定幅度，上涨空间受限，价格增长放缓，所以需求会向次中心区域转移，寻找新的增长点。
“开发商在选择土地时要综合考量周边房价的增幅，积极布局未来房价有大幅度增长空间的区域，土地价值就会更高。”刘策表示。
其实，这一现象的出现也是城市化的必然产物。都市圈概念兴起，中心城市、中心区域的楼市价值外溢，也会带动土地市场的趋势变化。
上述报告就显示，在城市化进程中，当城市化低于50%，楼市和土地市场最热门的区域为中心区域;
当城市化在50%-70%之间，由于中心城区土地有限，城市发展需求扩张，土地市场的热门区域则转移到城市的次中心区域;
当城市化率超过70%，会出现逆城市化，郊区会逐渐发展起来;
城市化率达到80%以上，旧城改造增加，中心区域则会再一次得到发展。
新城控股副总裁欧阳捷则指出，这一现象的出现也存在政府方面的因素，因为政府出于提升整体价值的考虑，在次成熟板块会投入更多，成熟板块反而不是政府投资最多的区域。
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