政策收紧之后海外置业该如何投资？

 　　由于中国的投资者热情太高，多国都出台了限制外国资金购买房子的政策，而且我国资金外流也收紧政策。例如温哥华和澳洲，政策收紧之后海外置业应该怎么玩呢?

　　由于热点国家政策发生变化，或者政治经济方面的不确定性因素增多，使得海外房产投资难度加大。但专家认为，在遵循理性投资的前提下，只需针对不同的变化采取相应的应对措施，则能够化解风险，并实现投资收益。

　　海外购房政策生变

　　最近一段时间以来，海外房产投资因为政策的变化而面临诸多变数。诸如加拿大和澳洲新的税收政策，以及英国脱欧等变化，都让海外房产投资的前景蒙上了一层阴影。

　　8月2日起，加拿大英属哥伦比亚省(British Columbia)政府对外国购房者征收15%的房屋转移税。对于出台政策的原因，该省财政部长麦德永(Mike de Jong)直言不讳，作为系列政策之一，这项税收政策旨在解决英属哥伦比亚省南部地区高房价问题。

　　其实，加拿大并非对外国购房者额外征税的唯一国家。本刊不动产研究中心了解到，澳大利亚热门地区纷纷出台新规，针对国外购房者加收惩罚性税收。新南威尔士州在今年6月便出台了一则新规，在6月21日新财年的财政预算中，向外国购房者多征收4%的印花税，并将于2017年1月1日起向已在澳洲拥有房产的海外购房者征收0.75%的附加土地税。此前，维多利亚州于4月将海外购房印花税由3%提升至7%，并征收1.5%的土地税。昆士兰州(楼盘)也宣布上调印花税3个百分点。同时，从今年3月份起，澳洲四大银行纷纷收紧了面向海外购房者的贷款政策，如澳洲ANZ银行、NAB均规定海外收入人士贷款不超过7成;澳洲联邦银行、澳洲西太银行则暂停了非澳洲居民或公民的海外收入贷款项目。

　　此外，还有部分热点国家则是经济环境产生了变化，使其住房市场发展前景蒙上了一层阴影。如早在今年6月下旬，英国就是否留在欧盟举行全民公投，投票结果显示支持“脱欧”的票数以微弱优势战胜“留欧”票数，英国将不再属于欧盟成员国。莱坊国际有关人士表示，英国脱欧的投票结果会很快改变住宅市场的状况。至于影响程度到底有多大，尤其是中长期影响则需取决于英国脱欧的谈判结果。

　　海外投资受到影响

　　政策的变化，以及经济环境发生巨大变化，都会影响到国内投资者配置海外房产的计划。

　　专家分析指出，当前国内投资者配置海外资产，其目的主要包括资产配置、分散投资等方面的需要。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从中国人海外置业热潮的背景来看，现阶段国外大多数发达经济体正处复苏奇，由于房地产价值仍被低估，所以海外置业刚好处于抄底阶段。同时，中国房地产市场需求趋于饱和，短期内来看房产的投资价值在逐步降低，分散风险和子女教育是当前高净值人群进行海外投资的主要原因。

　　从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资三大类。而现阶段来国内推销的海外地产项目，其卖点也主要集中在移民、留学、投资和休闲旅游几个方面。国内龙头房企在海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

　　但政策的变化，显然不利于国内投资者在海外国家购房。以加拿大英属哥伦比亚省政府对外国购房者征收15%的房屋转移税为例，出台这项惩罚性税收政策的意图很明显，就是要降低包括中国等在内的外国购房者的购房意愿，抑制投资性需求，从而稳定本地房价。根据该省目前的法律，房价的前20万加元部分要缴税1%，20万到200万加元之间部分缴税2%，超出200万加元的部分缴税3%。对于总价在200万加元以内的房产，外国购房者则需支付15%的房产转让税，相当于加拿大国内购房者税率的7.9倍。举例说明，比如出售一套价值200万加元的房屋时，外国购买者要额外缴纳30万加元的税款。

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